EURO LOGISTICS : guide des marchés industriels et logistiques en Europe par Gerald Eve

Les conseillers en immobilier de l’Alliance Internationale Gerald Eve vous présentent le rapport EURO LOGISTICS,

qui offre un aperçu du marché des principaux sites logistiques du continent européen. Vous y trouverez les loyers des petites, moyennes et grandes surfaces, ainsi que les rendements prime et les valeurs foncières de référence pour offrir une comparaison facile entre et au sein des pays étudiés.

Dans l’édition de cet été, la question de l’Investissement Socialement Responsable a été explorée un peu plus en profondeur par les experts de l’Alliance, pour comprendre comment et où le secteur de la logistique répond aux nouvelles demandes des investisseurs et des occupants. Nous allons suivre cela au fil du temps, pour observer l’évolution du changement à travers l’Europe et les nuances des marchés locaux.

Nous espérons que vous trouverez ce rapport à la fois utile et intéressant.

Extraits avec traductions et graphiques ci-dessous.

 

Économie européenne

Coronavirus

Un déploiement de la vaccination et une réouverture économique plus rapides que prévu, ainsi que les effets d’entraînement de la politique budgétaire américaine, mènent à l’amélioration des fondamentaux de l’économie européenne. Un retour aux niveaux d’activité pré-pandémie est attendu d’ici fin 2021 ou début 2022, avec une réévalution du niveau de croissance du PIB qui était de 4,1% plus tôt cette année et qui passerait à 4,6% en 2021, suivi de 4,7% en 2022.

Stimulation monétaire

Les stimuli budgétaires et monétaires restent une priorité à moyen terme. Le programme d’achats d’urgence face à la pandémie de la Banque Centrale Européenne (PEPP*) devrait rester inchangé jusqu’à l’été et se poursuivre jusqu’au moins Mars 2022. On s’attend à ce que cela puisse être prolongé d’au moins six mois après la date limite. Cette flexibilité est essentielle pour éviter la fragmentation des conditions de financement à travers l’Europe, en particulier dans les pays périphériques.

[*Ndt : PEPP = Pandemic Emergency Purchase Programme = Programme d’achats d’urgence face à la pandémie de la BCE
La réponse de la BCE face à la pandémie de coronavirus
Le PEPP (Source BCE, en anglais uniquement)]

 

Confiance consommateurs

La confiance des consommateurs dans l’Europe des 27 (UE27) est en hausse, l’indice ayant atteint son plus haut niveau depuis la début de la pandémie en mai avec -6. Cet indice devrait atteindre le plus haut point jamais atteint depuis plus d’une décennie, au cours des 12 prochains mois. Ceci, associé à l’amélioration des attentes d’achats importants au cours des 12 prochains mois, signifie qu’il existe un risque de hausse pour les prévisions actuelles. La croissance de l’épargne des ménages au cours de la pandémie a le potentiel de provoquer une reprise tirée par les consommateurs, car la demande refoulée est libérée au second semestre et jusqu’en 2022, soutenue également par une forte hausse des salaires.

 

Emploi

Il y a des signes encourageants sur le marché du travail alors que le taux de chômage dans l’UE27 a baissé pour le troisième mois consécutif, atteignant 7,3 % en mai. L’indice des attentes en matière d’emploi – montrant les intentions d’embauche au cours des trois prochains mois des entreprises – atteint 11,8 en juin, le plus haut niveau depuis juillet 2018, ajoutant du poids aux perspectives de reprise à court terme.

Achats et industrie

Les variables de l’Indice des directeurs d’achat (PMI*) ont accéléré pour le troisième mois consécutif, atteignant 63,1 en juin, indiquant une reprise renforcée de la production industrielle. Les données montrent que la production devrait reprendre et être au-dessus du niveau d’avant la pandémie à la fin de l’année, augmentant de 9,9 % cette année. Nouvelles commandes et nouvelles commandes pour l’export ont atteint leurs plus haut niveaux en plus de deux ans, un atout pour les secteurs de la fabrication et de l’industrie en Europe qui, à terme, contribueront au renforcement de la demande utilisateur.

[*Ndt : PMI = Purchasing Managers Index = Indice des directeurs d’achat
Article wikipédia]

 

E-commerce

La pandémie a provoqué une accélération structurelle du secteur du e-commerce en Europe et, sur une base glissante de 3 mois, les ventes par Internet et par correspondance ont augmenté de 32 % sur un an en avril 2021, avec un indice 44 % au-dessus du niveau pré-pandémique. Cela a renforcé les demandes et les investissements pour les surfaces industrielles et logistiques, en particulier dans les endroits bénéficiant d’une demande accrue en ligne, tels que l’Allemagne, la France et les Pays-Bas. Au cours des 12 derniers mois, les détaillants en ligne ont représenté plus de 25 % de toute la demande logistique au Royaume-Uni. Une tendance similaire est susceptible d’émerger en Europe où le commerce électronique s’ancre de plus en plus dans les modèles commerciaux de vente au détail.

 

En France

 

Avec une transaction emblématique signée SOROVIM

Client : Stonehedge
Localisation : ZA des Hauts Prés, Brie-Comte-Robert
Description : Sorovim a agi au nom de Stonehedge pour présenter cet actif de 13 000 m² à divers investisseurs. Valor REP a été séduit par la modernité du parc, sa situation à 30 km du centre de Paris et de l’aéroport d’Orly, et par ses différentes possibilités (industrielle, commerciale, logistique du dernier kilomètre). Au moment de la signature, le parc d’activité était déjà partiellement loué à La Poste.

 

ESG-ISR

La question de l’atténuation des problèmes environnementaux, sociaux et de gouvernance a pénétré l’immobilier commercial, alors que l’industrie reconnaît de plus en plus son rôle de contributeur. Mais dans quelle mesure cela se manifeste-t-il sur les marchés industriels européens ? Les investisseurs sont-ils plus engagés que les occupants lorsqu’il s’agit d’exercer leur propre stratégies ISR sur les marchés ?

En nous concentrant principalement sur les considérations et stratégies environnementales en jeu, nous avons rassemblé des informations sur les marchés locaux pour comprendre le degré d’influence de l’agenda vert sur les prises de décision. Alors que les innovations alimentent les capacités des propriétaires et des locataires à réduire leur empreinte à un rythme croissant, nous prévoyons davantage de changements sur les marchés industriels, portés par la demande des occupants et le choix entre bâtiments avec des références vertes à la pointe de la technologie ou sous-performantes. Nous continuerons de suivre comment les pratiques respectueuses de l’environnement affectent les comportements des occupants et des investisseurs dans chaque pays, car nous progressons collectivement vers un paysage industriel plus vert dans toute l’Europe.

Sur la base des données collectées auprès de nos partenaires de l’Alliance Internationale, le nombre de demandes de renseignements ESG-ISR sur les marchés utilisateur et de l’investissement a augmenté depuis le début de la pandémie. Plus de 80 % de nos partenaires ont enregistré une augmentation des demandes d’informations professionnelles liées aux questions d’ESG-ISR dans le secteur industriel, offrant des conseils sur l’écologie, la technologie du bâtiment intelligent et les options d’énergie verte. Du côté de l’investissement, 63 % de nos partenaires ont enregistré une augmentation des questions ESG-ISR.
Notons qu’un partenaire de l’Alliance était conseil sur une acquisition où un investisseur se concentrait spécifiquement sur des bâtiments présentant des facteurs ESG-ISR favorables, l’investisseur ne tenant pas compte explicitement de ceux qui n’en avaient pas.

Nous avons interrogé nos partenaires sur les facteurs ESG-ISR importants du point de vue de leurs clients à travers l’Europe. Les facteurs environnementaux deviennent de plus en plus importants pour le secteur industriel, particulièrement pour le transport avec un focus sur les réductions d’émissions. Ainsi, l’essentiel des questions ESG-ISR du secteur ont porté sur l’aspect Environnement et ses facteurs, avec 72% de nos répondants disant que c’est très important, tandis que 18 % de plus ont dit qu’il s’agissait du facteur le plus important. Les facteurs sociaux suivent avec un peu moins de 40% de nos répondants disant que c’est un facteur très important. La Gouvernance a la réponse la plus mitigée, avec un collectif de 35 % des répondants déclarant que ce n’est pas très important ou le moins important.
Toutefois, un client a signalé que des facteurs liés à la Gouvernance et à la structure de l’entreprise du locataire ont été une circonstance atténuante dans l’acquisition d’un immeuble, avec des investisseurs recherchant des remises pour l’achat de l’immeuble en raison de risques associés à la gouvernance.

L’environnement étant au premier plan de l’esprit de nos partenaires et clients, il n’est pas surprenant que les technologies des bâtiments intelligents et l’incorporation de panneaux solaires pour réduire la consommation de carbone soient des facteurs clés pour la logistique. Les réponses sur l’écologie sont plus diverses ; cependant, cela est symptomatique de l’emplacement du site et s’il intègre des terres vierges ou des friches industrielles. Pour les sites situés sur des terrains préalablement exploités, l’impact écologique est moins important que par rapport à un terrain libéré de la ceinture verte* ou un terrain équivalent. L’utilisation des véhicules électriques pour la logistique arrive à maturité mais les taux d’adoption diffèrent entre pays. Ceci est illustré par 45 % de nos réponses indiquant que ce n’est pas très important pour
la logistique, mais un peu moins d’un tiers ont répondu qu’il s’agissait d’un facteur très important.

[*NdT : Green belt, littéralement ‘ceinture verte’, représente en Grande Bretagne une superficie de terrain située autour d’une agglomération qui ne peut être constructible et doit rester réservée aux forets, terres vierges ou activités agricoles.]

 

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Nous apprécions que vos exigences ne s’arrêtent pas aux frontières. L’Alliance Internationale Gerald Eve fournit des conseils d’experts indépendants, pour tous les types de propriétés en Europe, en Amérique du Nord, au Canada et au-delà.
Notre réseau professionnel de conseillers immobiliers indépendants est bien placé pour vous accompagner dans vos demandes industrielles et logistiques paneuropéennes et a toujours pour objectif de vous aider à prendre les meilleures décisions immobilières possibles.

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