Immobilier de bureaux à Lyon : un bilan 2021 testé positif

Lyon – Une nette reprise

Un marché redynamisé, porteur de bonnes nouvelles

Après un recul du PIB en 2020, on observe une reprise économique aux antipodes de l’année précédente avec un taux de croissance annuel du PIB de 6,7%. Une conjoncture portée par la demande en hausse et la consommation des ménages. C’est donc assez logiquement que le marché de l’immobilier tertiaire lyonnais signe sa troisième meilleure année de la décennie après 2018 et 2019.

Les bureaux lyonnais en 2021 réalisent une belle performance avec une hausse de la demande placée de 33% et du nombre de transactions de 27% par rapport à 2020. On peut noter que 66% des transactions ont été réalisées intra muros ce qui traduit une volonté de la part des utilisateurs de retrouver une proximité avec le centre-ville et le réseau de transport urbain.

Les valeurs locatives neuves sur l’ensemble du marché lyonnais tendent à  augmenter très légèrement et atteignent environ 220€ HT HC/m²/an.
La valeur Prime quant à elle reste stable à 340€ HT HC/m²/an.

Ce marché de l’immobilier de bureaux est porté par la diversité de son tissu économique et les grandes transactions comme l’EM Lyon à Gerland (28 380 m²) ou encore Ionis à Vaise (18 142 m²).

 

 

La demande placée en 2021

Les grands utilisateurs, absents du marché l’année passée, ont retrouvé le chemin des bureaux et dans des secteurs qui contribuent à la dynamique économique actuelle (santé, énergie, éducation), avec le retour de deals majeurs.

On observe une hausse du stock disponible qui s’explique par une partie de l’offre qui est devenue obsolète par rapport aux attentes des utilisateurs. Cependant la vacance reste maitrisée avec un taux à 5,8%.

Lyon intramuros reste la zone la plus plébiscitée par les entreprises et représente cette année 66% des transactions, ce qui traduit une volonté de proximité avec l’urbain et les mobilités de la part des utilisateurs.

Pour la 4ème année consécutive et porté par de grandes transactions, Gerland conserve sa place de secteur privilégié pour les nouvelles implantations et relocalisations.

Gerland, Part-Dieu et Vaise sur le podium

Gerland conserve donc sa première place de quartier le plus actif, devant la Part-Dieu avec 23 % de la demande placée totale. Il maintient son attractivité et enregistre des prises à bail de grandes entreprises comme EDF (13 331 m²) ou encore Viatris (6 285 m²). Pour ce qui est des ventes, on note l’acquisition de 28 380 m² pour l’EM Lyon. Gerland répertorie d’ailleurs 7 transactions supérieures à 1 000 m², dont 2 supérieures à 10 000 m², ces dernières capitalisant 82% de la demande placée du secteur.

Quartier central des affaires lyonnais, Part-Dieu ne retrouve pas ses niveaux d’avant crise, malgré une hausse de 31% par rapport à l’année précédente et reste inférieur de 20% à sa moyenne décennale. Retour en douceur d’une demande qui était dans une attente décisionnelle en 2020 et qui s’est reportée sur cette année, le nombre de transactions a augmenté de 51%, passant de 53 à 80.

Sur la troisième marche du podium en terme de demande placée, Vaise est un marché tourné vers l’acquisition : 66% de sa demande placée avec 46 transactions. Une demande placée qui fait un rebond spectaculaire grâce notamment au méga deal en lieu et place de l’ancien immeuble de Bayer de 18 142 m², vendu à l’école IONIS.

 

 

Investissements

Une année 2021 positive pour les investissements tertiaires en France

Plus de 15,3 milliards d’euros ont été investis dans l’immobilier de bureaux en France en 2021 alors que le marché lyonnais a connu une année en demi-teinte et atteint un montant d’investissement de 1,1 Mds d’euros investis dont 900M d’euros en bureaux.

Ce marché de l’investissement lyonnais enregistre donc une baisse de 18% par rapport à l’année précédente mais avec une perte de vitesse due au manque d’opportunités et d’offres sur le marché lyonnais. Toujours attractif par ses rendements et son vivier d’entreprises et utilisateurs, Lyon conserve reste tout de même le premier marché de l’investissement en région.

 

Investissements par secteur d’activité en 2021
(en % des montants investis)

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